​金水区曾经的豪宅——正弘蓝堡湾评测

金水区曾经的豪宅——正弘蓝堡湾评测

最近收到不少粉丝的纠结，想看看金水区的二手房。二手房的好处不用言语，看得见摸得着的配套，户型，环境等等，还有既买既住，也不用这边租房子住，那边还还着月供，今天我就带你们走进金水区当年的豪宅--正弘蓝堡湾。

1、地段分析

正弘蓝堡湾位于东风路与花园路交会处西南，属于金水CBD板块。

金水CBD是坊间对东风路、花园路、农业路、文化路合围区域的称呼，之所以能够得名金水CBD，是有一系列因素决定的。

位置核心是首要因素，花园路、文化路是郑州南北最核心的主干道，东风路、农业路则为郑州东西向的主干道，多条主干道合围，区位可谓得天独厚。

CBD当然少不了商业、商务资源，正弘城、建业凯旋广场等商业中心的运营，让花园路商圈的重心再次北移，而世玺中心、正弘中心、万达中心、凯旋广场等多个超高层写字楼让花园路沿线的城市天际线焕然一新。

文化路一小、省实验中学的名头众所周知，外表看似平平的老破小、家属院，而因为学校的加持，其挂牌价更是和周边品质小区不相上下，甚至有过之而无不及。

因而这一板块内的房价还是金水区房价的天花板，一般正常小区都在2.5万/㎡以上，部分家属院甚至突破3万，和东区不相上下。

不过经过多年的发展，除了河南科技市场改造之外，该板块的发展已接近饱和，未来利好空间已所剩不多，同时该板块还面临着容积率高，人口密度高等缺陷。

2、学校分析

正弘蓝堡湾共分三期，虽然都是蓝堡湾，但划片的学校并不一致，一期、三期划片农科路小学和四十七中，二期划片文化路二小和四十七中。

农科路小学位居农科路政七街交叉口，1996年建校，占地19335平方米，学校规模为51个班（包含国际班），在校师生3000多人，是金水区的一所热点学校。足球、心理健康教育、英语是农科路小学的三大特色。

郑州市第四十七中学学校初中部--位于郑州市花园路北段、广播电视大厦东侧的徐砦路9号，占地65亩，建筑面积18696平方米，文化氛围浓郁，有一定口碑。

蓝堡湾业主还可以选择旁边的正弘国际小学，该学校为私立，入学难度较大，但是学费偏低。

区域内的幼儿园也很多，有河南省实验幼儿园、东方剑桥育树家幼儿园、金水区摇篮幼儿园、郑州市教工幼儿园等。

3、交通配套

蓝堡湾小区以北为东风路，以南不远为农业快速路，东风路、农业快速路均是连通郑州东西的主干道，农业快速路还是郑州东西向的主要高架快速路，是郑州井字加环线快速路网的重要一横。

小区以东为花园路，花园路-紫荆山路是郑州南北向最主要的核心干道，以西为文化路，文化路则为郑州南北向的主干道之一。

在轨道交通上，小区以东为地铁2号线，已经开通，以西沿文化路铺设的7号线已经开建，未来还有沿东风路铺设的8号线，蓝堡湾各小区距离最近地铁口都不到1公里，地铁出行很方便。

4、生活配套

随着正弘城、建业凯旋广场的开业，蓝堡湾所在的板块已经成为花园路商圈的重心，周边商业资源极为丰富。

正弘城是蓝堡湾的最后一期，也是板块内体量最大的购物中心，河南首家8层高的Shopping mall，定位轻奢，体量20万方。

建业凯旋广场紧邻正弘城，是区域内第二大购物中心，位于花园路西、农科路北，占地面积约3.4万平米，由5万平方米自持体验式购物中心、150米高5A双塔写字楼（13万㎡）和2.3万平方米室外商业步行街组成。

在医疗配套上，项目周边医院不是很多，医疗机构主要有河南省职工医院、郑州市侨光医院。

5、生活配套

在生活环境上，蓝堡湾小区以北为东风渠，东风渠两侧有滨河公园和数码公园，小区周边还有文博公园，郑州雨园等市政公园。

6、小区品质分析

蓝堡湾共分三期，一期容积率3.0，只有两排楼，楼间距高达120米，二期容积率4.5，分为南区和北区，三期容积率5.0，只有三栋楼，地块较小，三期房价相差不大，都在2.5万/㎡以上。

我们通过三期看下小区二手房的品质。

在外立面上，三期为石材，小区2014年交付，至今已有7年时间，石材的外立面看起来依然很有档次。

三期门口有门岗值班，进出门实行一户一卡，刷卡才能进入。

小区完全人车分流，电动车无法进入小区，内部地面主要为地砖铺设。

小区内部设有喷泉水景，在中心区域还有儿童娱乐区，三期整体而言，因为面积不大，再加上被小学侵占，公共空间较小，这一点不如一二期。

大堂、公共走廊以及电梯间看，均比较整洁，正弘物业服务还是很到位的，目前一二三期物业费略有差异，均价在2元/㎡/月。

7、总结分析

评价一个小区的位置，我们常常会提到区域价值，区域价值如何，主要正是由它所沉淀的城市资源所决定的，这些资源包括商业、商务、休闲、医疗、学区等等，价值越高，愿意为此付出更高代价的人也就越多，房价自然也就越贵。

不过有个词叫盛极必衰，如今的金水CBD发展已经接近饱和，只有原科技市场的改造还能为区域带来一些新变化，整体来说，区域已经定型，在以往宣传的利好都落地之后，你们是会选择日渐老区的金水CBD，还是更钟意那些宣传更高大上的新区，我想每个人的答案都会不同。

在板块内，虽然相比其他小区，但品质和服务都是数得着的，在价位上，该板块的竞品主要就是东区，是选择东区一般小区，还是选择金水CBD板块内不错的二手房小区，这只能看自己的需求和抉择了。